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  • 许某诉周某某、吴某返还原物纠纷案
  • [2013-09-24]
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    【裁判摘要】

         我国法律和有关政策明确规定,宅基地的使用主体只能是农村居民,特定的宅基地使用权仅限于本集体经济组织特定的成员享有,城镇居民不得购买农村住房。但现实生活中,城镇居民购买农村住房的不在少数。近年来,由于房价的高位运行及农村房屋拆迁后的巨大经济利益,转让方要求返还房屋的纠纷不断增多。为维护社会诚信和稳定,针对这种违反政策性规定购房并引起的纠纷,审判实践中应视买卖时间的长短、房屋居住状况、购买方对房屋是否有改建、装修等具体情况而定,而非一律判准返还房屋。

    【案号】

    一审:(2011)吴民初字第0111号

      【案情简介】

    原告许某,男,汉族,住苏州市吴中区木渎镇翠坊北街。

    被告周某某,女,汉族,现住苏州市木渎镇尧峰村谢村。

    被告吴某,男,汉族,现住苏州市木渎镇尧峰村谢村。

    原告许某诉称,吴小毛(被告周某某的前夫)从1992起先后向其母亲借款138905元,无力偿还。经协商后,其与吴小毛、周某某于1998年11月签订房屋买卖协议,由其向吴小毛、周某某购买苏州市木渎镇尧峰村谢村(3)大杨树头33号房屋(下称大杨树头33号房屋),并据此申领了房屋所有权证。其父母自1998年1月起入住十多年并全面整修。但受房价上涨和拆迁利益所驱,周某某于2009年9月起以买卖协议无效为由,要求原告方参加房屋预拆迁,双方未达成一致意见。2010年1月,两被告乘原告父母外出看病期间强行破门而入。其多次要求两被告搬出未果,其父母只得租房居住。现请求判令两被告迁出原告所有的位于大杨树头33号的房屋,并赔偿租房等损失计23893元。

    被告周某某、吴某辩称,原告是大杨树头33号房屋所有人,但该房宅基地使用人是吴泉元,且本案讼争房屋是农村宅基地房屋,城镇居民不得购买,故原先的房屋买卖协议无效,该房屋应当予以返还。因签订房屋买卖协议之前,原告与吴泉元之间存在借贷关系,应将吴泉元作为本案被告或第三人参加诉讼。

    苏州市吴中区人民法院经审理查明:周某某又名周四妹,吴泉元又名吴全元、吴小毛,周某某与吴泉元原系夫妻,生育儿子吴某。吴泉元、周某某均系苏州市吴中区木渎镇尧峰村谢村村民,两人在谢村3组大杨树头33号建有房屋一幢(前三楼三底,后三间平房,前头场地围墙)。庭审中,被告周某某确认目前其与吴泉元已离婚。

    自1993年起,吴泉元先后向许某母亲王伟玉借款共计138905元。1998年7月1日,经许某母亲王伟玉同意,吴泉元出具总借据1张,明确结欠原告许某借款138905元。同日,吴泉元、周某某向吴县市木渎镇村镇建设管理所出具承诺书1份,明确因吴泉元做生意需款项,故愿将房屋卖给许某,全家离开谢村去苏州,保证不再向村里申请宅基地造房。

    1998年11月10日,经原告许某父母同意后,许某与吴泉元、周某某签订房屋买卖协议1份。该协议载明,吴泉元、周四妹同意将大杨树头33号住房一幢,占地面积193.80平方米,以人民币玖万肆仟元整一次性卖给木渎镇翠坊北街居民许某。购房款于1998年11月10日一次性付清。经双方协商决定,(一)许某不得在1999年12月底前将买入的房子转手出让。(二)吴泉元、周某某保证在1999年12月底前将玖万肆仟元一次性付给许某,赎回住房,赎房款玖万肆仟元放到吴县市公证处,由公证处归还许某。如逾期不付或少付,吴泉元、周某某同意此房由许某出售。2000年4月29日,吴县市公证处出具公证书。公证书内容为,兹证明木渎镇翠坊北街3号1幢501室的许某与木渎镇谢村的吴泉元、周某某于一九九八年十一月十日签订房屋买卖协议书。经查,双方当事人的签字属实。

    庭审中,两被告对公证书的真实性无异议,但认为该公证书是在吴泉元、周某某未到场的情况下出具的,故对公证书效力有异议。对此,原告称双方于1998年7月签订协议后,对方离开讼争房屋且一直未出现,1998年11月10日找到后,经协商双方在吴县市公证处签订房屋买卖协议,即用大杨树头33号房屋抵借款94000元。考虑到最后还款期限为1999年12月底前,且对方把钱放到公证处,故协议签订后就放在公证处。因对方最终未能还钱,且一直查找不到,故公证处于2000年4月29日才出具了公证书。据此,原告提供了本案所涉房屋的宅基地使用证。宅基地使用证载明户主为吴泉元。对该宅基地使用证,两被告没有异议,但对原告陈述的买卖房屋的过程有异议。

    另查,1998年1月10日左右,在签订房屋买卖协议前,许某父母经吴泉元、周某某同意搬入大杨树头33号房屋居住,吴泉元、周某某一家搬出。2000年8月23日,原告就本案所涉房屋申领房屋所有权证,所有权人为原告许某。

    2009年9月左右,原、被告双方对讼争房屋发生矛盾。原告称约2009年9月,被告周某某提出因其儿子结婚,要求原告对大杨树头33号房屋参加预拆迁。后因双方在拆迁后安置房屋及拆迁补偿款的分割上没有达成一致意见,对方一直骚扰其父母,其父亲经不起惊吓而生病。被告称在其经济情况开始好转后,就多次向原告提出向原告归还借款本息并由原告归还房屋,但原告一直不同意。2010年1月,被告周某某、吴某乘原告父母去上海看病,家中无人时,破门搬入大杨树头33号房屋居住。2010年3月3日,原告父母从上海回来发现两被告占有房屋遂报警。原、被告之间的矛盾激化,故原告诉诸本院。

    原告主张两被告承担自占有大杨树头33号房屋后,其父母2010年1月至12月的租金损失17600元,并提供如下证据材料:(1)上海风帆房地产经纪事务所于2010年1月20日开具的发票,该发票载明2010年1月20日至2010年12月20日,共11个月,每月房租1600元,合计17600元。(2)房屋租赁合同及收条。合同载明原告母亲王伟玉向徐大有租赁房屋,每月租金为1600元。收条载明王伟玉支付租金共计17600元。原告陈述因被告一直骚扰其父母,致其父亲生病,故至上海看病,租赁徐大有在上海的房屋居住。其父母病情好转后于2010年3月回苏州发现房子被两被告占有,报警后处理未果后,只能继续返回上海租房居住,也便于看病。另提供房屋租赁合同书及收条。证明原告父母于2010年12月21日至2011年6月30日期间租住湖畔翠庭25幢30号车库(含床、热水器等家具家电),每月租金800元。经质证后,被告对原告父母在上海租房有异议,对现原告父母租住车库没有异议。

    原告主张其父母在大杨树头33号房屋处安装了监控设备,被两被告破坏,要求两被告赔偿4700元。其父母为处理讼争房屋产生电话费、租车费及住宿费等合计1593元,要求两被告赔偿,并提供了安装监控设备发票、住宿费发票、出租车发票等。两被告经质证后认为与本案无关,不予认可。

    庭审中,原告确认除本案所涉房屋外,其父母名下有位于木渎镇翠坊北街3号1幢501室的房屋一套,目前由原告居住,因该房屋的面积较小,故大杨树头33号房屋被两被告占有后,其父母只能在外租房居住。

    【审判】

    苏州市吴中区人民法院认为,原告许某与吴泉元、周某某就大杨树头33号房屋签订了房屋买卖协议,因大杨树头33号房屋系吴泉元与周某某建造于宅基地上的房屋,即农村住宅。根据国家相关规定,城镇居民不得购买农村住宅。而原告许某系城镇居民,故许某与吴泉元、周某某签订的房屋买卖协议因违反国家相关规定而应认定无效。

    但本案原告与吴泉元与周某某之间的房屋买卖协议已经履行十余年,原告已申领了该房屋所有权证,其父母也实际居住大杨树头33号房屋长达十多年,交易和居住状况已经稳定,且吴泉元与周某某在出售房屋时向村镇建设管理所承诺不再申请造房用地,未影响农村宅基地的使用。两被告称其在2001年起提出向原告归还借款本息并要求原告返还房屋,但原告予以否认,因被告未能提供证据证明,本院对该辩称不予认可。本着诚实信用原则,也为维护社会稳定,对被告要求原告返还房屋的辩称意见,本院不予采纳。俩被告未经双方协商一致或通过法律途经而强行控制争议房屋,该行为构成对原告的侵权。本案争议的房屋应恢复至原房屋的执管使用状态。由上所述,原告要求两被告从大杨树头33号房屋中搬出的诉讼请求,本院予以支持。

    关于原告主张的损失,虽大杨树头33号房屋的登记所有权人是许某,但实际由许某父母居住,而许某住其父母名下吴中区木渎镇翠坊北街3号1幢501室房屋,因较小,故许某父母因两被告占有大杨树头33号房屋后而另外租赁房屋居住亦属合理。因此,本院对原告许某就其父母因房屋被占后而造成的租金损失要求两被告承担应予准许。

    目前原告未能提供证据证明其父亲治病与租房之间有一定的关联性。因此,原告主张租金从2010年1月20日起算,缺乏事实依据,本院不予采纳;根据原告关于其父母于2010年3月3日从上海回家发现房屋被占,处理未果的陈述,从该日起计算租金损失较合理,故租金应从2010年3月3日时起算。在上海租房虽有无房居住原因,也有治病方便之故,因此,原告向两被告主张上海全部租金损失本院不予采纳,根据目前租房的市场行情及原告父母之前的所租赁房屋费用情况,本院酌定每月租金800元,现原告主张至2010年12月20日的租金,本院确定租金共为7700元。

    关于原告主张的损坏监控设备损失及其他油费、电话费等费用,因原告未能提供监控设备系由被告损坏及话费、油费的支出与本案存在关联性的证据,故本院对原告主张的该部分损失不予认可。至于原告主张的住旅馆的费用,因原告已主张了租金,原告再主张住旅馆的费用,属重复主张损失,故本院不予支持。

     苏州市吴中区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,判决如下:

    一、被告周某某、吴某于本判生效之日起五日内从苏州市吴中区木渎镇谢村大杨树头33号房屋中搬出。

    二、被告周某某、吴某于本判决生效之十日内赔偿原告许某租金损失人民币7700元。

    三、驳回原告许某的其他诉讼请求。

    一审宣判后,双方当事人均未上诉,一审判决已经发生法律效力。

    【评析】

    随着农民进城数量的增长,部分农村房屋空置,因价格便宜,城镇居民更倾向于至农村购房。近年来,城市化进程加快,农村土地逐步开发,受周边房价影响和巨大拆迁利益所驱,买卖纠纷随之产生。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律规定,宅基地使用权的主体是农村居民,特定的农村宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权。国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农村的住宅不得向城市居民出售”。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调:“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。为明晰农村宅基地使用主体,禁止城镇居民购买宅基地并取得宅基地使用权,故城镇居民购买农村住宅的行为无效。本案中,原告许某作为城镇居民,其购买的大杨树头33号房屋系吴泉元与周某某建造于宅基地上的房屋,即农村住宅,对该房屋买卖协议因违反国家相关规定而应认定无效,此在司法实践中并无争议。

    《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还。但农村房屋因出售给非本集体经济组织成员而致买卖无效的,房屋不宜一律判决返还,是否返还,则应视双方的具体情况而定。

     第一种情况,房屋买卖时间不长,买受方未实际接收或占有房屋,或虽已接收房屋但未实际居住,亦未进行装修等。在此种情况下,如双方发生争议,原则上因房屋买卖合同无效,故买受方应返还房屋。

    第二种情况,房屋买卖时间较长,买受方已实际接收房屋并居住,或虽未居住但对房屋已进行了重大装修等,则不能一概判决予以返还。原因如下:1、判决返还有违诚实信用原则。虽国家法律法规明确禁止城镇居民购买农村住宅,但实践中,买卖双方就房屋买卖事宜一般而言意思表示真实,一部分转让方还征得了本集体经济组织的同意,并向本集体经济组织承诺不再申请宅基地(如本案)。在这种情况下,只要双方诚守信用,这种买卖行为不会出现公权力的介入而发生变化,也不影响农村集体土地的使用(宅基地使用权一直在原村民名下)。双方发生争议,大都是转让方受房价上涨和巨大的拆迁利益等驱动而想要悔约,转让方的这种行为有违诚实信用原则,不利于社会稳定。2、判决返还有失公正,且易造成社会矛盾。部分城镇居民购买农村住宅并非为炒作房产,而是为自身居住甚至养老使用。大部分纠纷中从房屋买卖时到发生争议时,房屋的价值已发生巨大变化,因房屋拆迁(可能拆迁)产生巨大利益,如判决返还房屋,拆迁利益归转让方,则使不诚信的转让方因自己的失信行为而获得巨大利益;随着城市化进程的加快,农村房价也已高位运行,如判决房屋返还,买受方再行购买商品房困难较大,甚至部分已经失去再次购房的经济能力,买受方可能由于转让方的不诚信行为面临居无定所的局面,导致双方利益的巨大失衡,显失公平,也容易引起矛盾激化,造成社会不和谐。本案中,原告与吴泉元、周某某达成合意并签订了书面的房屋买卖协议,同时吴泉元、周某某在出售房屋时亦向村镇建设管理所承诺卖掉本案所涉房屋后,不再向村里申请宅基地,说明双方对农村房屋买卖要求和宅基地使用情况的政策知晓才为交易的履行作出保证。原告父母对此房屋进行较大整修,并实际居住长达十多年,原告也已申领了房屋所有权证。因此,鉴于该房屋在买卖后的实际情况,对诉争房屋应维持原状,以维护交易诚信,保持社会安定。

    编 写 人:王丽芳   

    报送部门:开发区法庭

     

     

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